1. 사안의 개요

가. 아파트 임대인인 A는 임차인 B의 주택임대차계약 갱신 요청에 대하여 실거주 의사를 이유로 계약갱신을 거절하였습니다.

나. 임대차 종료된 후 임차인은 아파트를 명도하였고 얼마 안되어 임대인 A는 이 사건 아파트를 타인에게 매도하여 그 타인에게 소유권이전등기까지 마쳐졌습니다.

다. 이를 안 임차인 B는 임대인이던 A를 상대로 실거주의사료 계약갱신 거절한 후 실거주하지 않고 아파트를 타인에게 매도한 것을 민법상 불법행위에 해당된다면서 1,500여만원의 손해배상 청구를 하였습니다.

라. 위 소장을 받은 임대인 A는 염규상 변호사에게 위 사건을 의뢰하였습니다.

2. 염규상 변호사의 대부분 승소판결(손해배상액 82% 기각) - 2022. 12. 13.

가. 위 사건을 의뢰받은 후 염규상 변호사는, 

(1) 우선 임대인인 피고가 임대차계약 종료 후 이 사건 아파트에 전입신고를 하고 이사를 위한 집수리 등을 위해 수차례 아파트에 입출입하여 실거주하고자 하였으나 지병이 있는 자녀가 이 사건 아파트로 이사를 가는 것에 극구 반대하여 실거주하지 못하게 매도하게 된 것으로 실거주 의사가 없다는 원고 주장은 이유 없고, 아울러 주택임대차보호법에서는 이와 같은 경우 임대인이 타인에게 다시 임대를 놓은 경우에만 불법행위로 보고 임대인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있을 뿐 이 사건과 같이 타인에게 매매한 경우에 대한 규정은 없어 불법행위라고 볼 수 없다고 주장하였습니다.

(2) 아울러 설령 실거주 의사가 없는 것으로 보아 계약갱신을 거절한 것이 불법행위에 해당된다손 치더라도 원고가 청구하는 1,500여만원의 손해는 부당히 과다하다고 주장하면서 각 손해항목마다 조목조목 반박을 하였습니다.

나. 그 결과 재판부는 실거주 의사가 있었다는 임대인측의 주장은 받아들이지 아니하였지만, 원고가 구하는 손해액이 대부분 손해라고 인정할 수 없다고 하면서 원고가 청구한 1,500여만원 중 270여만원만 손해로 인정하였습니다. 청구금액 대비 약18% 정도만 인정되어 사실상 임대인측이 대부 82% 승소한 사례라 하겠습니다.