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변호사 염규상 법률사무소

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재건축/재개발

재건축ㆍ재개발 소송 분쟁의 유형

주택재개발사업이란 도시내에 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로/상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로/상하수도/공원 등 공공시설을 정비하고 낡은주택은 헐고 새로 건축해 주거환경을 개선하는 도시계획사업입니다.

명도단행가처분, 점유이전금지가처분, 부동산가압류 등 보전처분

가처분

조합장직무집행정지, 총회결의효력정지, 공사중지, 동호수 추첨금지 등

매도청구소송, 채무부존재확인, 손해배상청구 소송 등

행정소송

취소소송(조합설립인가, 사업계획승인, 관리처분계획승인, 건축허가반려처분, 토지수용, 분양처분 등) 무효확인소송(조합설립인가, 사업계획승인, 관리처분계획, 총회결의, 해임결의, 재건축결의, 제명결의 등)

재개발 사업이란?

주거환경이 낙후된 지역에 도로 및 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 공공사업으로 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하고 도시기능을 회복하기 위하여 시행되는 사업을 말한다.
노후불량 건축물이 밀집되어 있고, 정비시설이 불량한 주거지역이 사업대상이 된다.

재개발 사업의 추진절차

재개발사업의 절차로는 행정청 내부의 계획단계, 사업시행자가 행정청의 인가/허가/승인 등을 받아 집행하는 시행단계, 관리처분단계, 공사와 법정절차에 대한 완료단계로 크게 4단계로 구분되며 자세한 절차는 아래와 같다.

재건축 사업이란?

구분 소유자들(아파트 소유자 등)이 자신들의 소유 부동산을 출자하여 일정한 사업계획의 내용을 가지고 이에 대해 찬성하는자들이 조합을 결성하여 새로운 건축물을 취득하고 정산하는 일련의 과정을 말한다.따라서 재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있으며 재건축은 민간주택사업의 성격을 띠고 있다.
노후불량 건축물이 밀집되어 있고, 정비시설이 양호한 주거지역이 사업대상이 된다.

재건축 사업의 추진절차

주택재건축사업은 과거 주택건설촉진법에 근거하여 민간에서 자율적으로 재건축사업을 시행했으나, 2003년 도시 및 주거환경정비법으로 통합되면서 정비사업의 한 종류로 정의된다.'도시및주거환경정비법'의 제정으로 도시재개발법이 폐지되고 '정비법'에 의해 그 사업의 내용이 규율됨으로써 재개발과 재건축의 법적인 절차는 거의 유사하다.

재건축과 재개발의 차이

재건축은 노후되거나 불량건축물들이 밀집된 지역에서 소유자들이 자신들의 부동산을 출자하여 일정한 사업계획의 내용을 가지고 찬성하는자들이 조합을 결성하여 새로운 건축물을 취득하고 정산하는 과정을 재건축이라고 합니다. 반면 재개발의 경우 국가의 국토계획 하에서 정기기반시설도 열악하고 노후불량 건축물이 많은 지역을 정비하고 개발 할 목적으로 재개발 구역을 지정하여 구역 내 주민들이 조합을 결성하게 하거나 지방자치단체가 직접적으로 재개발사업을 시행하는 도시계획절차를 말한다.한마디로 재건축은 소유자들이 스스로 행하는 행위이고 재개발은 국가가 도시계획을 행하는 것을 말한다. 사업인가 요건의 차이도 분명히 다른데, 재건축의 경우 동의요건이 필요하지 않은데 반해 재개발의 경우 사업시행자가 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역 안 토지면적의 2/3이상의 토지소유자 동의와/ 토지등 소유자의 4/5이상의 동의를 얻어야 한다.