1. 사안의 개요

가. 의뢰인(전 임대인) A는 원고(임차인)와 사이에 서울 강서구 화곡동 소재 건물에 관하여 임대보증금 2억5천만원에 전세계약을 체결하고 그 보증금을 수령하였다. 임차인인 원고는 당시 전입신고 및 확정일자를 마쳤다.

나. 그 뒤 의뢰인 A는 이 사건 임대건물을 B에게 매매하고, B는 원고와 다시 임대차보증금 2억5천만원으로 임대차계약을 체결하고 보증금은 기존 A에게 지급한 것으로 대체하고 그 보증금 액수에 관하여는 매매대금 지급에 갈음하였다. 당시 임차인인 원고는 다시 위 새로운 임대차계약에 기하여 확정일자를 마쳤다.

다. 이후 임차인인 원고는 C에게 근저당권을 설정하여 주었는데 그 채무를 변제하지 아니하여 C가 근저당권에 기한 임의경매를 실행하였고 경매절차에서 B에게 체납된 국세가 있어서 국세 먼저 배당되다 보니 사실상 임차인인 원고는 배당을 받지 못하게 되었다.

라. 이에 임차인인 원고는 전 임대인인 의뢰인 A와 후 임대인인 B를 상대로 2억5천만원의 보증금반한청구 소송을 서울남부지방법원에 제기하였다. 주위적으로는 A에 대하여 새로운 임대인인 B와의 지위 승계를 원치 아니한다는 이유로 한 보증금반환청구를, 예비적으로는 A가 B의 국세체납 등 사실을 알면서도 고지하지 아니한 불법행위에 따른 손해배상청구를 각 제기하였다.

2. 염규상 변호사의 의뢰인 A 전부 승소판결 (2021. 8. 20.)

염규상 변호사는 전 임대인인 의뢰인 A로부터 위 사건을 의뢰받아,

가. 주위적 청구에 대하여는, (1) 원고 역시 A와의 임대차계약 체결 당시 이 사건 부동산이 타에 매도될 것이라는 사정 및 그렇게 되면 다시 매수인과 임대차계약을 체결해야 된다는 사정을 알았고, (2) 실제 이 사건 부동산 매도 후 새로운 매수인 겸 소유자인 B와 임대차계약을 체결하였기에, 부동산 매도시 새로운 매수인과의 임대차지위 승계를 거절할 지위에 있지 아니하므로 이유 없음을 주장하였습니다.

나. 예비적 청구에 대하여는, (1) 의뢰인인 A로서는 부동산을 타에 매도하면서 그 매수인인 B가 국세 체납이 있는지 여부까지 알 수 없고, 실제 알지도 못하였으며, (2) 오히려 임차인인 원고가 임대차계약 체결하면서 새로운 임대인 B의 승낙하에 세무서를 통해 국세체납여부를 확인할 수 있음에도 확인하지 아니하였고, (3) 전세보증금 확보를 위한 보증보험계약을 새로운 임대인 B와 임대차계약 체결시 하였더라면 피해를 입지 아니하였으 터인데 이 또한 핮 아니하여 그 손해가 발생된 것이기에 의뢰인 B에게 불법행위에 기한 손해배상책임이 존재하지 아니함을 주장하였습니다.

다. 재판부 역시 염규상 변호사의 주장을 받아들여 원고의 의뢰인 A에 대한 청구를 모두 기각하고, 새로운 임대인 B에 대하여만 원고의 청구를 인정해 주었습니다.